Anderlecht : le NAUTILUS s’amarre au canal !

Anderlecht : le NAUTILUS s’amarre au canal !

Jeudi 27 octobre 2016 — Adopté en mai 2012 par le gouvernement de la région Bruxelles-Capitale, le PRAS (Plan Régional Affectation du Sol) a pour objectif de répondre à la pénurie de logements engendrée par l’essor démographique et économique dans la capitale. Dans ce contexte, le Plan Canal a été conçu afin de répondre aux défis auxquels la Région bruxelloise est et sera confrontée dans les 20 ans à venir.

 

Le potentiel d’une zone levier

Au sein de ce territoire stratégique, la commune d’Anderlecht et ses réserves foncières constituent une zone levier. Un des axes de développement est la création d’un urbanisme dynamique notamment autour du canal. Comme l’explique Gaëtan van Goidsenhoven, échevin de l’Urbanisme d’Anderlecht : « Le potentiel de ce territoire au niveau local est énorme. A l’horizon 2025, on y verra s’établir environ 15.000 nouveaux habitants. Pour faire de ce redéveloppement une réussite, cette Zone Economique en Milieu Urbain (ZEMU), doit également s’inscrire dans la stratégie du remaillage du tissu urbain. »

C’est dans ce cadre qu’Eaglestone a acquis, fin décembre 2014, un terrain sur le boulevard Industriel (ancien site de Air & Chaleur) afin d’y implanter le projet mixte Nautilus (logements-retail-équipement). Ce projet - dont les travaux ont débuté en septembre 2016 - sera réparti en 3 blocs dominés par une tour de 16 étages qui constituera aussi un ‘repère urbain’.

 

200 appartements de 45 à 107 m² (prix moyen 2.300 €/m²)

Selon Nicolas Orts (CEO Eaglestone), « dans le cas de Nautilus, l’obsolescence et le vide structurel des anciens bâtiments de Air & Chaleur offraient la possibilité - après démolition - d’un redéveloppement mixte de 22.000 m² selon un concept architectural ambitieux (Axent). Soutenu par les autorités communales et régionales, l’ensemble représente un investissement de 50 mio €. »

« Investir dans cette zone de développement prioritaire est aussi stratégique pour Eaglestone. Avec plus de 70% de prévente sur la première phase, le projet Nautilus répond clairement à une demande pressante pour des logements de qualité à prix abordables. Les investisseurs à la recherche d’un rendement et d’une plus-value à terme l’ont aussi bien compris. »

La décision de ce développement part d’un triple constat :

  • Le succès de plusieurs programmes européens d’urbanisme en bordure de voies d’eau
  • La disponibilité de réserves foncières à cheval entre zone industrielle et zone urbaine
  • La stratégie de reconversion de bureaux obsolètes voulue par Eaglestone

Afin de favoriser l’accessibilité au plus grand nombre le projet comprendra des studios et des appartements de 1 à 3 chambres, 240 places de parking, 280 emplacements pour vélos, des emplacements retail dont notamment un Carrefour de 2000 m² et une une crèche, répondant à la pénurie des places dans la commune.

Avec 70% de la phase 1 déjà vendus (75% à des propriétaires occupants et 25% à des investisseurs) la commercialisation de la phase 2 devrait rencontrer un succès similaire.

 

Créer une dynamique attractive

Ce projet (inscrit dans la commune qui enregistre la plus forte croissance démographique de la Région) a évidemment un rôle précuseur. G. van Goidsenhoven considère que cette zone peut en effet être être vue comme un microcosme condensant différents enjeux urbanistiques majeurs. Il s’agit donc de recréer une dynamique dans la zone via l’accessibilité au logement d’une classe moyenne de plus en plus tentée par l’exode, de réorganiser l’activité industrielle (enjeux sociaux et économiques)  ou encore de renforcer l’attrait de nouveaux quartiers par une qualité de vie  (espaces verts et proximité du Canal). 

 

Charges d’urbanisme : un nouvel usage

Avec une mission d’investisseur/développeur immobilier public, citydev.brussels (dont l’une des missions est de rendre accessibles des logements à des habitants aux revenus moyens) commercialisera 36 appartements à prix conventionnés* (soit 15% du projet) de la phase I.

Comme l’explique Benjamin Cadranel, administrateur général de citydev.brussels : « Dans le plan d’entreprise établi dans le cadre du contrat de gestion avec la Région, citydev.brussels s’est fixé comme objectif de se donner des outils de gestion performants. En utilisant, entre autres, le mécanisme des charges d’urbanisme pour la construction de logements moyens conventionnés, l’institution confirme sa triple ambition : accroître de 25% sa production annuelle de logements de 150 à 200 unités , susciter de nouveaux partenariats avec des promoteurs privés et faciliter la réalisation d'un nouveau projet mixte de qualité. »

Ce nouveau mécanisme ne peut cependant pas être systématisé car les charges d’urbanisme ont également pour objet de permettre aux communes l’aménagement de leurs infrastructures publiques, d’écoles, etc. Il permet pour autant dans ce cas d’envisager le développement de projets mixtes dans lesquels tous les acteurs publics (y compris Bruxelles Environnement, la Stib, etc.) et privés s’accordent sur une vision urbaine.

Pour G. van Goidsenhoven : « Cette bonne intelligence s’appuie sur un préalable :  un modèle concerté par lequel chacun prend conscience des besoins de l’autre. C’est à cette condition que des projets du type Nautilus voient le jour et connaissent un succès puisqu’ils participent aux besoins et à la complexité de la ville intramuros. »

Ce redéveloppement est une véritable chance, qui doit être encadrée et soutenue par une vision claire de ce que nous voulons pour l'avenir de notre commune ».

* Les prix ‘conventionnés’ sont généralement inférieurs de 30% aux prix du marché. Cela signifie que 30% du coût sont pris en charge par citydev.brussels via, p.ex., le mécanisme des charges d’urbanisme. 

 

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